La firma de una hipoteca puede causar intranquilidad o nervios a las personas que lo llevan a cabo. En ocasiones, es complicado entender todos los documentos que la entidad bancaria proporciona, y, por ello, resulta tan relevante formalizar el acta de transparencia. En este artículo explicamos qué es exactamente este trámite y qué ventajas reporta al comprador del inmueble.
Qué es el acta de transparencia
En el año 2019 entró en vigor una ley para favorecer la claridad en los procesos hipotecarios y propiciar que los clientes de los bancos no se llevasen sustos después de firmar. Lo primero que hay que tener en cuenta es que el acta de transparencia no es un trámite opcional, es algo que hay que cumplir de forma obligatoria antes de la compra de una vivienda.
Pero, ¿Qué es exactamente? Se trata de un proceso en el que la entidad debe enviar todos los documentos esenciales de la hipoteca al comprador para que un notario pueda revisarlos uno por uno. De esta manera, podrá asesorarlo y alertarle de condiciones que puedan excederse y suponer un prejuicio.
Está pensado para proteger a los futuros compradores, para que como clientes disfruten de una plena transparencia en el proceso con el banco. Por supuesto, tiene lugar antes de la firma del contrato.
Los aspectos clave del acta de transparencia
El acta de transparencia se inicia con el envío de la documentación por parte del banco. El cliente debe tener un mínimo de 10 días para contar con margen suficiente y revisar toda la información contenida en los documentos. ¿Cuáles son los documentos obligatorios que debe haber?
FEIN y FIAE
La FEIN y la FIAE son dos documentos informativos diferentes que deben constar en esta acta. Explicamos a continuación qué son cada uno de ellos para que no haya ninguna duda.
La FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada. Se trata de un documento vinculante y obligatorio en el que la entidad bancaria debe especificar todas las condiciones de la hipoteca. Esta es la información que se puede encontrar en ella:
- Información general del banco que va a conceder el préstamo hipotecario.
- Datos del intermediario si lo hubiera.
- Las características básicas de la hipoteca como, por ejemplo, las cuotas, las comisiones o los plazos.
- El periodo y el número de cuotas del que está compuesto el préstamo.
- Cuánto dinero se va abonar en cada una de las cuotas.
- Todas las condiciones de amortización de una parte o del préstamo total.
- Las consecuencias del incumplimiento del contrato a las que el cliente tendrá que hacer frente.
- Los datos de a quién hay que dirigirse en caso de reclamación.
- El tiempo del que se dispone para aceptar o rechazar la oferta.
La FIAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas, por su parte, es un documento que aúna toda la información relacionada con las cláusulas que se van a incluir en el contrato. De esta manera, el cliente sabe perfectamente lo que va a firmar. Esta es la información que debe contener esta ficha:
- Los gastos de constitución que se deben pagar para la tasación de la vivienda y para la copia de la escritura pública.
- La aclaración de si la hipoteca es variable o no, además del interés con un índice de referencia. El cliente debe estar siempre debidamente informado de este índice.
Tipos de interés
Los tipos de intereses quizás son uno de los datos que más problemas pueden generar y que más pueden costar entender. El banco está obligado a informar al cliente de los mismos a fin de que quede claro a cuánto ascenderá la cuantía final en relación con este concepto.
En el caso de las hipotecas variables, es obligatorio por ley que se entregue un documento aparte (que no tiene nada que ver con la FIAE) en el que se ofrezcan diferentes ejemplos y escenarios para entender a cuánto pueden ascender las cuotas dependiendo de cómo esté el Euribor o el índice de referencia.
¿Qué pasa con los productos vinculados?
En la ley de 2019 también se cambió el concepto de los productos vinculados. Las entidades tienen prohibido obligar a los clientes a contratar cualquier tipo de producto vinculado. Sin embargo, esto no se traduce en que no esté permitido que estos productos sean ofrecidos.
El banco puede proporcionar diferentes productos, que el cliente deberá valorar si le compensan o interesan, a cambio de mejores condiciones. ¿Qué tiene que ver esto con el acta de transparencia? La empresa deberá detallar con precisión cuáles son las condiciones de esos productos y en qué términos exactos se están contratando. Estos son los ejemplos más comunes:
- Seguro del hogar. Es el producto vinculado más popular de las hipotecas. Al banco le interesa que esté protegida de los diferentes siniestros.
- Seguro de vida. Este seguro suele ir asociado al pago de la totalidad o de una parte de la hipoteca por el fallecimiento o la invalidez del titular.
- Seguro de protección de pagos. En este caso, la póliza cubre al titular en caso de que no pueda hacer frente a las cuotas por desempleo o incapacidad laboral.
- Cuenta corriente. Se refiere a que el banco sugiere la apertura de una cuenta corriente con la que el cliente pagará las cuotas del préstamo. Así, el proceso resulta más sencillo.
La reunión con el notario: el paso más importante
El paso prioritario del acta de transparencia es el momento de la reunión con el notario. Todo este proceso acaba con la revisión por parte de un profesional de todos los documentos que el banco le hace llegar al cliente. De esta manera, se pueden detectar errores o cláusulas problemáticas. Es una reunión concebida para formular preguntas con total libertad y esclarecer posibles dudas. No habrá representantes de la entidad durante la misma.
En definitiva, el acta de transparencia es un proceso que pretende ayudar a que todo quede claro y no haya sorpresas. Contar con profesionales que faciliten la comprensión de los documentos y trámites involucrados es fundamental para no afrontar contratiempos antes de la firma de la hipoteca.