La Ley Hipotecaria 5/2019 entró en vigor el 15 de marzo de 2019 y desde entonces ha suscitado muchas dudas e incógnitas entre los usuarios. Esta ley, que regula las hipotecas y es conocida como Ley LCI, nació con el propósito de proteger a los consumidores. En este artículo vamos a aclarar los cambios que ha experimentado y las novedades que se han incluido para el año 2024.
Ley hipotecaria: objetivos
La ley que regula cada contrato de crédito inmobiliario fue aprobada en el año 1946, pese a que se la conoce como Nueva Ley Hipotecaria. Está concebida para favorecer que el consumidor financiero esté lo más protegido posible ante este tipo de préstamos. A continuación, ahondamos en sus objetivos.
Un consumidor mucho más protegido
Como hemos comentado, la ley quiere proteger ante todo al consumidor frente a las entidades bancarias. ¿Cómo se materializa esto? Obligando a los bancos a facilitar toda la información y documentación al cliente para que pueda contar con el asesoramiento adecuado antes de firmar el contrato.
Seguridad también para las entidades bancarias
Igualmente, se protege a las entidades al analizar la solvencia de la persona que está solicitando el crédito para la hipoteca. Esta ley permite que el banco pueda consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) para esclarecer si el prestatario tiene otro crédito que no está abonando.
A su vez, obliga al consumidor a presentar documentos sobre su situación actual laboral y económica. Estos son algunos de los documentos que se requieren: nóminas y declaración de la renta.
Mejor equilibrio
En la actualidad, el reparto de gastos es más equilibrado. Gracias a esta nueva ley hipotecaria, la entidad bancaria debe encargarse de los gastos de formalización del crédito hipotecario. ¿Qué incluyen? Los gastos de la notaría, el registro de la propiedad, los gastos de la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. ¿Qué tiene que pagar el cliente? La tasación de la vivienda y la primera copia de la escritura.
Plazos más amplios
Con la Ley 5/2019 también se amplían los plazos para iniciar la ejecución de la hipoteca. Los meses de impago son superiores en la actualidad.
En el caso de que los impagos tengan lugar en la primera mitad del préstamo, sólo se podrá ejecutar si transcurren 12 meses o si se supera el 3 % de la deuda total. Si, por el contrario, se deja de pagar en la segunda mitad, este plazo se prolonga hasta los 15 meses y al 7 % del total del crédito.
Cambios principales en la nueva ley para las hipotecas
La Nueva Ley Hipotecaria presenta ciertos cambios, muy interesantes, que los clientes y usuarios que vayan a contratar el crédito deberían conocer con anterioridad. En el siguiente apartado los detallamos.
Acta de transparencia
Como hemos dicho, esta ley está pensada para la protección al consumidor. Por ello, el acta de transparencia es uno de los cambios más notables de la misma. Este trámite es fundamental en el proceso de firma de compraventa de una vivienda.
¿Qué es? Un documento que debe hacer constar el banco al consumidor para que todos los puntos del contrato estén claros. Debe presentarse un mínimo de 10 días antes de la fecha de la firma para que un notario pueda revisarlo. Estos son los documentos que la entidad debe ofrecer:
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE).
- Copia del contrato.
- Información del seguro.
- Documento de pago de cuotas en diferentes escenarios.
A partir de estos documentos, el notario puede corroborar que no hay cláusulas abusivas con el fin de que al firmar todo esté claro y no haya dudas al respecto.
Novedades en la subrogación y amortización anticipada
La nueva ley comporta modificaciones cuando se cambia el crédito a otra entidad o cuando difieren las condiciones del préstamo.
En el caso de la amortización total o parcial anticipada, hay un límite marcado para las hipotecas de interés fijo. No se puede superar el 2 % en los 10 primeros años, y a partir de ahí, el porcentaje es del 1,5 % hasta la finalización del préstamo.
Si el crédito es de tipo variable, el cliente puede elegir entre un 0,25 % los 3 primeros años o un 0,15 % de comisión durante los 5 primeros.
Reclamaciones por parte del consumidor financiero
La Ley 5/2019 también protege al usuario si se topa con algún problema con la entidad bancaria. Si se ha incumplido alguna de las condiciones o buenas prácticas a las que están obligados, es posible formalizar una reclamación.
Esta debe dirigirse al Servicio de Atención al Cliente del propio banco. Pero si no se obtiene ninguna resolución o respuesta por parte del mismo, o la que se proporciona no es satisfactoria se puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
Dudas frecuentes sobre la Nueva Ley Hipotecaria
Los consumidores suelen tener algunas preguntas más frecuentes sobre esta ley. A continuación, les damos respuesta.
¿Hay cláusulas suelo en la nueva ley?
No. En el artículo 21 se prohíben expresamente estas cláusulas y se establece que no puede haber un límite a la baja del tipo de interés.
¿Es obligatorio incluir productos vinculados?
En el pasado, era común que las entidades bancarias obligasen a los clientes a contratar ciertos productos vinculados al crédito hipotecario. Con la ley hipotecaria, no hay productos vinculados. Sin embargo, sí existen las ventas combinadas en las que el cliente se puede beneficiar de ciertas condiciones al contratar, por ejemplo, planes de pensiones o seguros de vida.
Como vemos, la Ley Hipotecaria está concebida para la protección de los consumidores. No obstante, es importante conocerla para hacer un buen uso de la misma. La seguridad jurídica es una de las bases sobre las que se sustenta. En caso de duda en torno a esta materia en la que somos expertos, animamos a los interesados a consultarnos sin compromiso.