La ley de vivienda 12/2023 entró en vigor el 26 de mayo de 2023, su objetivo era proteger a los arrendatarios y poner freno a los grandes tenedores de viviendas. Sin embargo, ¿ha cumplido sus objetivos? ¿Cuál es la realidad del mercado inmobiliario actual? En este artículo analizamos las consecuencias económicas y judiciales que ha dejado esta norma tras un año en vigor.
La ley de vivienda en España tras un año de vida
Durante la tramitación de la Ley por el Derecho a la Vivienda fueron muchas las voces que se alzaron en su contra. Políticos y empresarios del sector inmobiliario alertaron de las posibles consecuencias que podría tener ejercer un mayor control sobre el alquiler, especialmente entre los pequeños propietarios.
Para muchos especialistas, como Mikel Echavarren, CEO de Colliers España & Portugal, se trataba de medidas simples para un mercado complejo. A juicio de este especialista, la norma comportaba una mayor inseguridad para los propietarios al decantarse por el alquiler de sus propiedades. Algo que tendría secuelas muy negativas para los potenciales arrendatarios.
Los primeros análisis realizados por diferentes portales inmobiliarios dan la razón a aquellos que fueron portavoces de malos augurios. La oferta ha caído y los precios se encuentran en máximos históricos. Sin embargo, ¿cómo puede comprenderse esta realidad? Para ahondar en las claves de la nueva realidad del sector inmobiliario, conviene analizarla tanto a nivel económico como judicial.
Las consecuencias económicas de la ley
Empecemos este análisis por la parte económica. Haciendo un rápido resumen de diversos análisis presentados por agencias inmobiliarias, se observa un deterioro del mercado. La oferta se ha mermado, sobre todo, entre los pequeños propietarios y los precios del mercado de viviendas de alquiler habitual se han encarecido. Los arrendadores prefieren otras soluciones para obtener más rentabilidad y seguridad jurídica. Por ejemplo, optar por la temporalidad, apostar por las viviendas turísticas o fragmentar la casa en habitaciones.
El efecto de la ley de la vivienda en el mercado inmobiliario del alquiler
Atendiendo a un estudio del portal idealista.com, la oferta de los alquileres tradicionales se ha reducido en el último año. Además, Alquiler Seguro apunta a una tendencia a la baja aún mayor, pudiendo perderse otros 60.000 inmuebles durante este año. Este hecho obedece a la inseguridad que se ha generado entre los propietarios. La principal preocupación que esgrimen es la dificultad para el desalojo en caso de impago o la imposibilidad de adecuar la subida anual del alquiler a la inflación.
A su vez, los precios se encuentran en máximos históricos en la mayor parte del país. La amenaza de declaración de zonas tensionadas tardó en aplicarse casi un año desde la aprobación de la ley. Este hecho provocó que muchos de los arrendadores subieran los precios antes de verse limitados. Ambas circunstancias han propiciado la fuga de inmuebles hacia otro tipo de usos más rentables y seguros para los propietarios.
El alquiler temporal burla la ley
Una de las alternativas que ha experimentado un mayor crecimiento es el alquiler temporal, especialmente en ciudades universitarias. Esta modalidad ya copa un 11 % del mercado y se encuentra al alza. Por ejemplo, en ciudades como Barcelona representa más del 30 % de la oferta. Al poder formalizarse un contrato con una fecha límite y un motivo específico, como el curso académico, el propietario reduce los riesgos de ocupación o impago. Además, esta modalidad no está afectada por las limitaciones de la ley en cuanto a subidas de la renta o por la declaración de área tensionada.
Alquiler por habitaciones, una tendencia al alza
Trocear la vivienda es otra práctica en crecimiento, ya que favorece esquivar las restricciones legislativas. Según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), esta táctica permite acogerse al Código Civil que es más permisivo. Dicha modalidad resulta más rentable para el casero, dado que puede obtener un rendimiento mucho mayor de su inmueble.
El alquiler vacacional aumenta su presencia
Una opción muy rentable hacia la que se dirigen los propietarios es el uso turístico de las residencias vacías. Esta práctica resulta de lo más rentable y se ve apoyada por agencias que se dedican a la gestión de la vivienda a cambio de una pequeña comisión. Su crecimiento durante el último año roza casi el 10 % según datos del INE, aunque las perspectivas para el próximo periodo son mucho mayores.
Las consecuencias judiciales de la ley de vivienda
El otro efecto de la ley de vivienda queda plasmado en el apartado judicial, especialmente en los desahucios. Los plazos para hacerlos efectivos han crecido y pueden ampliarse más aún si el juez establece que los inquilinos son un colectivo vulnerable, pudiendo alargarse más de seis meses desde la resolución.
Sin embargo, primero es necesario llegar a este punto, la saturación a la que asisten los juzgados, sobre todo en las grandes urbes, supone una media de 8 meses hasta la resolución en primera instancia. Este aumento de los plazos no se ve compensado por los seguros que cubren un máximo de 18 meses en algunas ocasiones. Estas dificultades y la inseguridad jurídica justifican las graves secuelas económicas en el mercado del alquiler habitual.
Las medidas para corregir esta situación
Ante esta compleja situación del mercado, el Gobierno busca paliar sus efectos y recuperar el uso de los inmuebles para el alquiler tradicional. Para ello, se ha creado una comisión intercomunitaria que incluye a agentes del sector y representantes de propietarios. El objetivo es rebajar y regular los alquileres temporales, vacacionales y por habitaciones. A su vez, se buscan soluciones que agilicen los trámites judiciales, así como dotar de mayor seguridad a los propietarios. Como vemos, el mercado inmobiliario español ya es consciente de las consecuencias de la ley de la vivienda. La demora en la declaración de zonas tensionadas, las limitaciones en las subidas anuales y la saturación judicial son los motivos que han provocado una bajada en la oferta y un aumento en los precios de los inmuebles destinados al alquiler habitual. Para revertir esta situación una comisión de expertos está trabajando con el objetivo de evitar la fuga de casas a modalidades más rentables, como el sector vacacional o de temporada.